印度尼西亚关于土地权利类别划分方面，主要分为以下七种： Hak Milik（HM）–土地所有权 Hak Guna Bangunan（HGB）–（土地）建筑权 Hak Pengelolaan（HPL）–土地管理权 Hak Pakai（HP）–土地使用权 Hak Sewa（HS）–土地租赁权 Hak Guna Usaha（HGU）–土地垦殖权 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun（HMSRS）–（土地）公寓单位所有权
土地权利类别的简要介绍
Hak Milik（HM） 土地所有权 该权利属于土地权利中最完整的权利类型，法律并未对其进行任何时间上的限制，并且可以继承、转让。目前根据印尼相关法律法规，只有印尼公民或特定的印尼法律实体（如国有银行、农业合作社、农业部部长指定的宗教机构、农业部或土地事务和空间规划部部长指定的社会机构）可以持有土地所有权，外国人或外国公司无法直接持有该权利。 Hak Guna Bangunan（HGB） （土地）建筑权 该权利顾名思义，属于在土地上创设的权利，权利所有人可以在土地上建造房屋或其他附属设施，该权利可转让或抵押（需在印尼土地管理局BPN办理登记），期限为30年，即权利人在土地上建造建筑物后可拥有该建筑物30年，并且可在到期前再延期20年。如权利人在印尼经济特区内进行建设，则可允许进行第二次延期（30年）。需要注意的是，目前根据印尼相关法律法规，只有印尼公民或印尼公司（包括外商投资公司（PT PMA）和印尼本土公司（PMDN））可以拥有该权利。因此虽然外国人不能在印尼拥有土地所有权，但可通过在印尼设立PMA公司取得土地建筑权HGB并以PMA公司的名义建设房屋。 Hak Pengelolaan（HPL） 土地管理权 该权利系源于印尼国有土地的权利，即权利人享有对土地进行管理的权利。该权利的期限为25年，且不能延长。此外，该权利的权利所有人范围定义较为狭窄，只能系印尼政府政府机构包括地方政府、印尼国有企业、地方政府所有的公司、承担有限责任的国有企业、特殊授权机构，以及政府指定的其他政府机构。需注意的是，若印尼国有企业将管理权出售给外资公司，国有企业须与外资公司签订合作协议，之后的土地管理权可以转让或抵押担保，但须经国有企业同意。 Hak Pakai（HP） 土地使用权 土地使用权系从国家直接控制的土地或他人所有的土地（包括所有权地或管理权地）上使用和/或收取收益的权利，该权利期限为25年，最多可再延长20年（如外国人持有该权利，则权利期限为30年，最多可延长至80年）。印尼的个人及公司、居住在印尼的外国公民、根据印尼法律成立并在印尼注册的法人团体、在印度尼西亚设有代表的外国法人团体或部门或非部门政府机构和地区政府、外国代表和国际组织代表、宗教和社会机构等都可以拥有该权利。此外，基于协议或合约关系的使用权可以进行转让或抵押担保，但须经土地相关权利持有人如国家、所有权及管理权人同意。 Hak Sewa（HS） 土地租赁权 土地租赁权系赋予土地所有者将财产出租给印度尼西亚公民或外国人的权利。外国人和外国企业不能直接持有该权利，但可通过与权利所有人签订租赁协议而达到直接租赁土地的目的。根据印尼当地法律规定，租赁协议必须由公证人（Notary）提供并见证。虽然租约的期限根据签订主体的双方约定有所不同，但考虑到外商投资者租赁土地的目的是行使权利人所享有的相关土地权利，实践中的租赁协议期限一般短于出租方原始权利的剩余有效期。 Hak Guna Usaha（HGU） 土地垦殖权 该权利系在印尼国有土地上创设的权利，所有权人可以将土地用于农业如种植、渔业和畜牧业。该权利的期限为35年，最多可再延长25年。印尼公民和公司（包括印尼外商投资公司PMA）均可申请取得HGU。此外，该权利可以转让或抵押给政府批准的第三方，但应提前在印尼土地管理局（BPN）办理登记。 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun（HMSRS） （土地）公寓单位所有权 公寓单位所有权系指根据建筑权HGB或土地使用权HP在土地上建造的公寓单位的所有权。该权利仅适用于在印尼购买的公寓单位（除共享设施外）。根据目前的印尼法律规定，外国人可持有该权利，并允许通过买卖合同将该权利转让给第三方或在其死后由印尼或外国籍继承人依法继承，但需要注意的是，外国人在购置公寓单元的条件要求上，例如在最低价格、土地面积、地块或公寓的数量、住宅分配地段等方面都进行了严格限制。 印度尼西亚位于亚洲东南部的太平洋和印度洋之间，横跨赤道，与巴布亚新几内亚、东帝汶、马来西亚接壤，与泰国、新加坡、菲律宾、澳大利亚等国隔海相望。2016年印尼总人口数为2.59亿，约87%的人信奉伊斯兰教，是世界上穆斯林人口最多的国家，印度尼西亚语为通用语言和官方语言，本文将通过于都印度尼西亚2023年经济表现，对其经济和投资市场的状况进行全面分析。 获取土地使用权的相关法律规定 土地征用法案（2011年12月版），印尼国会批准名为“民心工程的土地征用”第2/2012号法律的《土地征用法案》，该法案涉及的项目有铁路、港口、机场、道路、水坝和隧道等。该法案通过明确表示政府会将土地用于基础设施项目的建设，通过给被征地人更合理的补偿，来获取基础设施建设用地。 根据印尼的法律程序，众议院通过法案后，必须再颁布一条总统法令来明确有关补偿和新法案适用的项目类别等条例实施细则，还需要财政部等其他部门出台进一步的配套条例。在框架方面，该法案本身仅适用于政府项目，但根据公私合作伙伴（PPP）计划，私营部门的投资者可通过与国有企业合作的方式参与。 此外，除了设定土地征用程序的完成期限为583天以外，该方案还为项目选址设置了一个两年的最终决议期限，可延长一年。关于适用范围，新条例不适用于以往项目，因此实施对象只有尚未开始土地征用活动的项目。因此，之前的条例对已经开工的项目仍然有效，但如有需要，这些项目可在2014年初应用新条例。根据该法案，国家机构所需土地可在与权利人协商后征用，而且权利人有权直接向最高法院提出上诉，法院有义务在74日内解决法律纠纷。独立评审小组将对土地进行估价，土地所有人得到的补偿将基于土地价格以及认为因放弃土地而造成的损失，也可进行上诉。 外资企业获得土地的规定印尼实行土地私有，外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地，但外商直接投资企业可以拥有以下3种受限制的权利：建筑权，允许在土地上建筑并拥有该建筑物30年，并可再延期20年；使用权，允许为特定目的使用土地25年，可以再延期20年；开发权，允许为多种目的开发土地，如农业、渔业和畜牧业等，使用期35年，可再延长25年。 印尼土地产权分类 Hak Milik 永久产权 Hak Guna Bangunan 建筑权 Hak Guna Usaha 耕种权 Hak Sewa 租赁权 Hak Pakai 使用权 HGB HPL 土地管理权 通常，企业可以建厂的土地产权为建筑权（HGB）。建筑权首次申请为30年，第二次申请为20年，第三次申请为30年，最长赋予持有人80年土地使用的权利。产权到期前至少提前两年提交延期申请。特别注意的是；在土地产权更名时，要减去已使用的土地年限。如交易地块的建筑权已经使用10年，那么购买者首次得到的建筑权年限为20年。 印尼土地可以由： 印尼籍个人法人实体，包括 PMA 许可的公司，PMA 公司可为100% 的外资拥有因此设厂买地的外资仅可使用在印尼注册的公司名义购买。 土地交易成本 土地价格，印尼的土地因其性质、产权类型、地理位置的不同产生差异，其中永久产权的土地价值最高，租赁权的价值最低。相同产权不同地理位置的工业土地价格： 西爪哇：人民币1000-1400/平米 万丹省：人民币900-1300/平米 中爪哇：人民币750-900/平米 东爪哇：人民币1000-1500/平米 交易税：如下图
